최근들어 오피스텔이 단순한 소형 투자상품에서 벗어나 아파트에 준하는 공간 활용성을 갖춘 주거상품으로 빠르게 변화하고 있다.

침체된 오피스텔 분양시장에서 발코니가 상품성을 끌어올리는 히든카드로 떠올랐다.

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2024년 오피스텔의 발코니 설치가 허용된 후 이를 적용한 상품들이 최근 분양시장에 본격적으로 등장하면서다. 단순히 서비스 면적을 늘리는 데 그치지 않고 거실과 구분 없이 연결하거나 바닥난방까지 적용하는 등 발코니 활용법도 빠르게 진화하고 있다.

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관련업계에 따르면 발코니를 더한 중대형 오피스텔과 아파트의 상품성 차이가 빠르게 좁혀지면서 시장의 관심이 ‘발코니를 어디까지 활용할 수 있느냐’로 옮겨가고 있다.

특히 지식산업센터의 오피스텔 전환이 허용되고, 주요 입지에서 하이엔드 오피스텔 건립이 추진되면서 발코니 활용 경쟁은 더욱 치열해질 전망이다.

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그동안 오피스텔은 같은 전용면적의 아파트보다 실사용 면적이 작다는 점이 약점으로 꼽혔지만 발코니를 통해 별도의 서비스면적을 30%까지 확보할 수 있게 됐다.

실제로 최근 분양시장에서도 발코니를 전면에 내세운 상품들이 높은 관심을 받고 있다.

특히 오피스텔 발코니 설치가 허용되면서 실사용 공간이 넓어지고, 바닥난방과 4Bay 판상형 등 아파트에서 익숙한 평면을 적용한 주거용 오피스텔이 속속 등장하고 있다.

정부는 2024년 2월 ‘오피스텔 건축기준’을 개정해 발코니 설치를 허용했다. 그동안 오피스텔은 아파트와 달리 발코니 설치에 제약이 있어 동일한 전용면적이라도 생활공간 확보에 한계가 있었다.

그러나 오피스텔에서 발코니 설치가 가능해지면서 주거 공간 활용에 변화가 나타나고 있다.

기존 오피스텔은 일반업무시설로 분류돼 발코니 설치가 허용되지 않았으나, 실제로는 주거용으로 이용되는 경우가 많아 공간 활용에 제약이 있었다. 이에 따라 세탁기나 실외기, 수납 공간 등 생활에 필요한 별도의 공간을 마련하기 어렵다는 의견이 꾸준히 제기됐다.

국토교통부는 오피스텔이 주거 목적으로 널리 쓰이고 있다는 점을 고려해, 쾌적한 환경을 갖춘 오피스텔 공급을 확대할 필요가 있다고 밝혔다.

발코니는 전용면적에 포함되지 않는 공간으로, 수납·세탁·취미·휴식 등 다양한 용도로 활용할 수 있어 오피스텔의 주거상품 경쟁력을 높이는 요소로 꼽힌다.

최근에는 발코니가 단순히 실내 공간을 넓히는 기능을 넘어, 거주자의 취향과 생활 방식에 맞춘 다양한 용도로 활용되고 있다. 홈카페, 홈바, 미니 정원, 홈오피스, 반려동물 공간 등 여러 방식이 등장하고 있다.

규제 완화 이후 발코니를 적극 활용한 중대형 주거용 오피스텔이 속속 등장하고 있다. 발코니와 함께 4Bay 판상형, 맞통풍 구조 등을 적용해 채광과 환기, 공간 활용성을 높이고, 가족 단위 거주를 고려한 설계도 확대되는 모습이다.

지난 5월 경기 과천에 공급된 ‘해링턴 스퀘어 과천’은 멀티 발코니와 바닥난방을 적용해 청약에서 최고 19.67대 1, 평균 4.04대 1의 경쟁률을 기록했다.

오피스텔만의 제도적 장점도 유지된다.

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청약통장 없이 청약이 가능하고, 다주택자·유주택자도 별도 제한 없이 접근할 수 있다. 실거주 의무가 없으며, 주택담보대출비율(LTV)도 70%가 적용돼 아파트 대비 대출 문턱이 낮다.

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최근 서울 아파트 시장에 대출 총량 규제와 토지거래허가구역 확대 등 규제가 집중되면서, 상대적으로 규제 영향이 적은 오피스텔로 수요가 일부 이동할 수 있다는 분석이 나온다.

시장에서는 발코니 도입 이후 실거주 수요가 확대되는 흐름도 감지된다. 단순 투자 목적에서 벗어나 거주 편의성을 고려한 수요가 늘면서 상품 성격이 변화하고 있다는 분석이다.

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입지 측면에서도 오피스텔은 강점이 부각된다.

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업무시설로 분류되는 특성상 상업지역과 준주거지역에 들어서는 경우가 많아 역세권이나 중심 상권 접근성이 높은 편이다. 발코니 허용으로 주거 품질이 개선되면서, 핵심 입지와 주거 편의성을 동시에 갖춘 상품으로 재평가되고 있다.

한 부동산 전문가는 “오피스텔이 아파트보다 좁다는 인식은 발코니와 수납, 생활공간 활용 차이에서 비롯된 측면이 크다”며 “발코니를 생활공간으로 활용할 수 있는 상품은 같은 전용면적이라도 체감 면적이 달라질 수 있다”고 말했다.

전문가는 이어 “발코니 허용으로 주거 품질의 격차가 사라지면서 오피스텔은 더 이상 아파트의 대체재가 아니라 그 자체로 하나의 주거 기준이 될 전망이다”라고 말했다.

또 다른 전문가는 “발코니는 아파트의 상품성을 높이는 서비스면적으로 발전해왔는데 오피스텔에도 허용되면서 공간적인 개념은 거의 같아졌다”며 “설계에 따라 실제 사용할 수 있는 면적이 30%가량 늘어나는 효과도 있다”고 말했다.

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다음은 수도권에서 분양(예정)중인 발코니 적용 중대형 오피스텔 현황이다.

-분양중-

●목동 윤슬자이=GS건설은 서울 양천구 목동에서 분양한 '목동 윤슬자이' 오피스텔이 분양중이다.

목동 윤슬자이는 '노른자 땅'으로 불리는 양천구 목동 옛 KT부지에 들어서는 중대형 오피스텔이다.

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단지는 지하 6층~지상 48층, 3개 동, 651실 규모로 조성된다.

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공급 유형은 △전용 115㎡A 118실 △114㎡B 208실 △114㎡C 118실 △119㎡A T145실 △120㎡A T230실 △120㎡A T315실 △117㎡C T145실 △118㎡C T245실 △203㎡AD10실 △202㎡BD9실 △198㎡CD8실로 구성됐다.

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기존 오피스텔과 달리 모든 호실에 발코니가 들어간다. 일부 호실은 복층형으로 설계됐다.

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청약은 8일 한국부동산원 청약홈에서 진행된다. 주거용 오피스텔인 만큼 만 19세 이상이면 누구나 청약할 수 있다. 청약통장 가입 여부와 주택 소유 여부, 거주지역과 관계없이 신청할 수 있다.

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당첨자는 100% 추첨제로 선정하며 당첨자 발표는 지난 9월 11일에 계약은 13일부터 이틀간 진행했다.

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목동 윤슬자이는 중도금 이자후불제가 적용된다. 중도금 대출금리가 연 2.5%를 초과할 경우 사업 주체가 초과분 이자를 부담한다.

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시스템 에어컨, 공기청정기, 냉장고, 세탁·건조기(일체형), 식기세척기, 인덕션, 광파오븐 등 주요 가전은 기본 제공된다.

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이곳은 목동에서는 보기 드문 고급 커뮤니티시설도 갖췄다.

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지하 1~3층에는 조선호텔앤리조트가 위탁 운영하는 약 3000평 규모의 멤버십 웰니스 클럽 '콩코드 클럽 바이 조선'이 들어선다. 실내 수영장과 피트니스센터, 골프연습장, 사우나, 멤버십존 등이 조성된다.

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102동 최상층인 47층에는 스카이 커뮤니티 '클럽 클라우드'가 조성된다. 카페테리아와 파티형 게스트하우스 등으로 구성된다.

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GS건설 관계자는 "향후 목동 재건축에 따른 미래가치까지 함께 누리는 지역 대표 랜드마크로 자리매김할 수 있도록 하겠다"고 말했다.

●해링턴 스퀘어 과천=준서울로 불리는 경기 과천에 공급되는 효성중공업㈜의 '해링턴 스퀘어 과천'이 우수한 입지를 갖춰 눈길을 끌고 있다.

해링턴 스퀘어 과천은 과천지식정보타운 공공주택지구 일반상업 5블록에 들어선다. 총 359실 규모로, 중대형 중심의 타입으로 구성됐다. 타입별로는 △76㎡A 108실 △84㎡A 54실 △84㎡B 27실 △90㎡A 81실 △90㎡B 54실 △90㎡C 27실 △108~125㎡ 펜트하우스 8실 등으로 구성된다.

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가장 눈에 띄는 강점은 교통 여건이다. 단지는 2027년 하반기 개통을 목표로 공사 중인 과천정보타운역과 지하보도로 직접 연결될 예정으로, 향후 입주민은 외부 도로를 거치지 않고 지하철을 이용할 수 있을 전망이다. 과천정보타운역 개통 이후에는 4호선을 통해 서울 주요 업무·생활권으로 이동할 수 있고, 사당역 환승을 통한 강남권 접근성도 기대된다.

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광역 교통망 확충 기대감도 이어지고 있다. 인근 정부과천청사역에는 GTX-C노선 정차가 예정돼 있으며, 월곶~판교선, 위례과천선, 이수~과천 복합터널, 용인~과천 지하고속도로 등 교통 인프라 개선 사업도 함께 거론된다. 교통망이 단계적으로 갖춰질 경우 과천 지식정보타운의 서울 및 수도권 주요 업무지구 접근성은 한층 강화될 전망이다.

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더불어 위례-과천선 경기남부 연장선 구축이 경기도 철도 기본계획에 포함되어 노선안이 검토되는 가운데, 검토중인 모든 노선이 과천정보타운을 정차할 예정이라 향후 ‘더블 역세권’으로 변모할 것으로 기대된다.

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생활 인프라도 풍부하다. 단지 주변에는 과천갈현초, 율목초, 율목중 등이 자리하고 있으며, 2028년에는 단설중학교인 과천지식3중 개교가 예정돼 있다. 과천외고를 비롯한 기존 과천 생활권의 교육 인프라도 함께 이용할 수 있어 학령기 자녀를 둔 수요자들의 관심도 예상된다.

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쾌적한 주거 환경도 장점이다. 지식정보타운 일대에는 약 44만㎡ 규모의 공원·녹지가 계획돼 있고, 청계산과 관악산도 가까워 녹지 접근성이 우수하다. 인근 막계동 일대에는 약 500병상 규모의 아주대학교병원 건립이 예정돼 있어 향후 의료 인프라 개선도 기대된다. 과천 원도심의 이마트와 평촌신도시 롯데백화점 등 대형 상업시설도 차량으로 이용할 수 있다.

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상품 설계는 실거주 편의성에 초점을 맞췄다. 바닥난방이 적용된 멀티 발코니를 비롯해 호실당 약 1.3대 수준의 주차공간을 확보했으며, 층별 5대 이상의 엘리베이터를 배치해 이동 편의성을 높였다. 거실 기준 최대 2.75m 천장고를 적용해 개방감을 강화했고, 외관에는 커튼월룩 디자인을 더해 지식정보타운 내 상징성 있는 주거형 상품으로 조성될 예정이다.

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청약 부담도 비교적 낮다. 청약통장이 없어도 만 19세 이상이면 거주지역과 관계없이 청약할 수 있으며, 중도금 60% 대출과 LTV70% 적용이 가능하다. 실거주 의무와 자금조달계획서 제출 의무가 없다는 점도 수요자 부담을 덜어주는 요소다.

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분양 관계자는 “오피스텔 3.0 아이덴티티는 단순한 상품 고급화가 아니라 소비자의 일상과 주거 경험을 새롭게 설계하는 개념”이라며 “해링턴 스퀘어 과천은 멀티 발코니와 최대 2.75m 천장고, 과천정보타운역 직통 연결, 커뮤니티와 생활 서비스를 통해 VISTA가 제시하는 새로운 주거의 전망을 보여줄 것”이라고 말했다.

-분양예정-

●옥정중앙역 디에트르Ⅱ=대방건설은 오는 10월 ‘옥정중앙역 디에트르Ⅱ’ 오피스텔을 분양할 예정이다.

이 단지는 총 853실 규모로, 전용 119㎡ OA·OB·OC 타입에 발코니 설계를 도입한다. 양주시에서 오피스텔에 발코니가 적용되는 첫 사례로, 지하 5층부터 지상 49층까지 조성된다. 각 동은 옥정호수공원 방향으로 배치돼 일부 호실에서는 호수 전망을 누릴 수 있다.

교통 환경도 주목된다. 단지 앞에 7호선 옥정중앙역이 들어설 예정이며, 향후 덕정옥정선(추진)이 개통되면 GTX-C 환승역인 덕정역과의 연결도 계획돼 있다. 입주민을 위한 커뮤니티 시설로는 수영장, 피트니스센터, 사우나, 골프연습장 등이 제공될 예정이다.

앞서 지난 4월에는 같은 부지에서 2천807세대 규모의 아파트가 분양됐으며, 이번 오피스텔 공급까지 더해지면 옥정지구 내 대방건설 브랜드타운은 총 8천88세대 규모로 확장된다.

한편, 분양 관계자는 규제 완화로 오피스텔에서도 발코니 활용이 가능해져 실사용 공간이 넓어진 점을 강조하며, ‘옥정중앙역 디에트르Ⅱ’ 역시 이러한 흐름에 맞춰 발코니 설계를 적용했다고 전했다.

●청라 아크원 푸르지오=인천 청라국제도시에서는 ‘청라 아크원 푸르지오’ 분양 소식이 주목받고 있다.

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㈜청라스마트시티가 시행하고 대우건설이 시공하는 이 단지는 청라국제업무단지 M5블록에 들어서며, 전용 84·103㎡ 아파트 868세대와 전용 105·121·136㎡ 오피스텔 987실 등 총 1,855가구 규모로 조성되며, 아파트와 오피스텔 입주민이 함께 이용하는 약 2,400평 규모의 커뮤니티 시설도 조성될 예정이다.

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단지는 앞서 청라국제업무단지 내 1차 사업인 ‘청라피크원푸르지오’ 오피스텔의 이례적인 조기 완판을 통해 입지 및 발코니 특화형 주거상품의 강점을 인정받은 바 있다. ‘청라피크원푸르지오’는 전 타입에 실내 발코니를 적용해 같은 전용면적에서도 실사용 공간을 넓힌 설계로 관심을 모았다.

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1차 사업에 이은 ‘청라아크원푸르지오’ 오피스텔 역시 오션뷰 조망과 발코니특화형 주거상품 구성은 물론, 전용 105·121·136㎡의 대형 면적 중심으로 구성돼 공간 활용성을 높인 주거상품을 선보일 예정이다. 여기에 일반적인 주거상품 대비 높은 2.5m 천장고 특화가 적용되는 만큼, 높은 개방감을 누릴 수 있다는 점도 관심을 끄는 요소다.

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한편, 청라국제도시가청라호수공원을 비롯한 대규모 녹지와 초·중·고교, 대형 상업시설이 고루 갖춰진 우수한 정주여건으로 최근 가족단위 수요 등 다양한 수요에게 주목받고 있다는 점도 체크 포인트다. 특히 서울 지하철 7호선 청라연장선국제업무단지역(예정)이 단지 인근에 계획돼 있어, 개통 시 서울 도심 접근성도 한층 개선될 전망이다.

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‘청라아크원푸르지오’의 견본주택은 인천 청라국제도시 일원에 마련될 예정이다.