분당 노후계획도시정비사업을 준비 중인 한솔마을 4단지, 특별정비예정구역 37구역 재건축 사업을 놓고 기존 상가의 향후 처리 방향이 쟁점으로 떠오르고 있다. 상가 소유주 측은 현재 공유된 분당 한솔4단지 특별정비계획안에서 기존 상가의 존치, 이전, 재배치, 보상 또는 대토 방안이 구체적으로 확인되지 않는다며, 특별정비구역 지정 이전 단계에서 관련 내용을 명확히 해야 한다는 입장을 보이고 있다.
공람용 계획안의 대상지 현황 자료에는 공동주택과 함께 기존 상가가 포함된 것으로 표시되어 있다. 건축물 현황에도 상가 항목이 별도로 구분돼 있고, 도면상으로도 대상지 내 상가 위치가 나타나 있다. 반면 토지이용계획안에는 공동주택, 유치원, 공원, 도로, 문화시설, 공공공지, 학교 등이 표시되어 있으나, 기존 상가의 향후 배치나 별도 상가 용지 항목은 확인하기 어렵다는 지적이 나온다.
상가 소유주 측은 이 부분을 두고 “현재 상가가 존재하는데도 분당 한솔4단지 특별정비계획안상 상가의 향후 처리 방식이 명확하지 않다”고 주장하고 있다. 특히 건축 배치도안에서도 아파트 동 배치와 유치원, 공원, 문화시설, 공공공지 등은 확인되지만, 기존 상가를 어떤 방식으로 반영할 것인지에 대한 설명은 충분하지 않다는 입장이다.
계획안의 추진단계 자료에 따르면 현재 절차는 특별정비구역 지정 및 특별정비계획 결정 단계로 설명되어 있다. 이 단계의 주요 결정사항에는 특별정비구역 지정, 토지이용계획, 기반시설계획, 용적률, 건폐율, 높이 등이 포함된다. 상가 소유주 측은 이를 근거로 현재 단계가 단순한 예비 검토가 아니라 향후 사업 구조에 영향을 줄 수 있는 중요한 절차라고 보고 있다.
상가 소유주 측은 성남시 도시정비국 재건축 담당 부서에 문의한 결과, 제출되는 초안을 기준으로 본안 검토가 진행될 수 있으며, 시가 직접 도면을 작성하는 것이 아니라 제출된 자료를 토대로 검토한다는 취지의 설명을 들었다고 밝혔다. 또한 경미한 변경은 가능할 수 있으나, 토지이용계획이나 배치계획의 큰 변경은 계획을 다시 수립해야 할 수도 있다는 취지의 설명도 들었다고 전했다. 다만 이 내용은 상가 소유주 측이 관계기관 문의 결과를 설명한 것으로, 향후 성남시 공식 답변이나 재건축추진위원회 측 입장에 따라 구체적인 해석은 달라질 수 있다.
상가 소유주 측에 따르면 재건축추진위원회는 지난 6월 11일 상가 소유주들을 대상으로 간담회를 열었다. 이 자리에서 일부 참석자들이 분당 한솔4단지 특별정비계획안 도면에 상가가 명확히 반영되지 않은 문제를 제기했고, 재건축추진위원회 측은 상가를 반영해 도면을 수정하겠다는 취지로 설명한 것으로 알려졌다. 그러나 상가 소유주 측은 아직 수정된 도면을 공식적으로 확인하지 못했다는 입장이다.
특히 상가 측은 기존 아파트 소유주들에게 이미 현재 계획안을 기준으로 상당수 동의가 진행된 상황에서, 추후 상가가 반영된 다른 도면을 행정기관에 제출할 수 있는지 의문을 제기하고 있다. 상가 소유주 측은 “동의받은 도면과 실제 제출 도면이 달라진다면 절차적 신뢰성 문제가 생길 수 있다”며 “수정 도면이 있다면 아파트 소유주와 상가 소유주 모두에게 동일하게 공개되어야 한다”고 주장했다.
사업성 분석 자료도 쟁점이다. 첨부된 자료에는 조합원 전체 추정 종전금액 산정 시 “상가, 유치원 미포함”이라는 문구가 표시되어 있다. 326%안과 378%안의 추정 분양수입 자료에도 “상가, 유치원 미포함. 공공기여 추정치 반영”이라는 전제가 기재되어 있다. 상가 소유주 측은 이와 관련해 분당 한솔4단지 특별정비계획안의 조합원분담금 추정 과정에서 기존 상가의 보상, 재배치, 대토 또는 권리조정 비용이 충분히 설명되었는지 확인이 필요하다고 보고 있다.
상가 소유주 측에 따르면 재건축추진위원회 측은 상가 보상비, 대토, 재배치 비용 등은 아직 감정평가가 나오지 않아 계산하지 않았다는 취지로 설명한 것으로 알려졌다. 이에 상가 측은 “상가 관련 비용이 향후 반영될 경우 실제 사업비와 조합원 부담 구조가 달라질 수 있는 만큼, 현재 단계에서 비용 반영 여부를 투명하게 설명해야 한다”고 주장하고 있다.
다만 해당 사업성 분석 자료는 사업성을 가늠하기 위한 추정 자료로 보이며, 최종 분담금은 향후 감정평가, 사업시행인가, 관리처분계획 등 절차를 거쳐 달라질 수 있다. 따라서 현재 쟁점은 특정 비용의 확정 누락 여부라기보다, 상가 관련 비용과 권리조정 방식이 어느 단계에서 어떤 방식으로 반영될 것인지에 대한 설명 부족 문제로 볼 수 있다.
상가 소유주 측은 재건축 사업 자체를 반대하는 것이 아니라, 사업 초기 단계에서 상가 처리 방향을 명확히 해야 한다는 입장이다. 독립정산제, 통합재건축, 대토, 보상, 상가 재배치 등 가능한 방안을 사전에 논의하고, 그 결과를 반영한 계획안을 기준으로 동의 절차가 진행되어야 향후 갈등을 줄일 수 있다는 주장이다.
상가 소유주 관계자는 “상가를 어떻게 처리할 것인지가 명확하지 않은 상태에서 사업이 진행되면 아파트 소유주와 상가 소유주 모두에게 부담이 될 수 있다”며 “지금이라도 재건축추진위원회가 상가 소유주들과 공식 협의 창구를 마련하고, 수정 도면과 비용 반영 구조를 투명하게 공개해야 한다”고 말했다.
현재 분당 한솔4단지 특별정비계획안을 둘러싼 쟁점은 재건축 추진 여부 자체가 아니라, 기존 상가가 존재하는 상황에서 그 권리와 비용 구조가 계획안에 어떻게 반영되어야 하는지에 모아지고 있다. 특히 동의 절차에 사용된 도면과 행정기관에 제출될 도면의 일관성, 상가 관련 비용의 반영 시점, 상가 소유주와의 공식 협의 여부가 향후 중요한 논의 과제가 될 것으로 보인다.
한편 본지는 재건축추진위원회 측 공식 입장이 확인될 경우 이를 반영할 예정이다. 분당 한솔4단지 특별정비계획안과 관련한 상가 반영 여부 논란은 향후 특별정비구역 지정 절차와 주민 동의 과정의 투명성 문제와도 연결될 수 있어 추가 확인이 필요하다.
※본 기사는 공람용 계획안 자료와 상가 소유주 측 설명을 바탕으로 작성되었습니다. 일부 내용은 상가 소유주 측 주장과 우려를 반영한 것이며, 향후 성남시 공식 답변, 재건축추진위원회 입장, 추가 자료 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 본 기사는 특정 단체의 위법성을 단정하지 않으며, 정비계획 절차의 투명한 논의를 위한 취지입니다.
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