청년층 대출 한도는 확대 검토…내 집 마련 지원 취지

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[서울=이진형 기자] 가계대출 총량 관리를 위한 시중은행들의 전방위적인 주택담보대출(주담대) 조이기가 본격화되면서 서울 외곽 지역을 중심으로 하반기 부동산 시장에 거센 ‘거래 절벽’ 경고음이 울리고 있다. 대출 의존도가 높은 서민 실수요자들의 자금 계획이 도미노처럼 붕괴하는 가운데, 정부가 청년층에 한해 대출 한도를 늘려주는 우회로를 검토하면서 가계부채 관리 기조와 충돌하는 ‘정책 엇박자’ 논란마저 불붙는 모양새다.

“대출 한도 순식간에 반토막”… 무주택 서민 잔금 마련 비상

14일 금융권 및 부동산 업계에 따르면, 시중은행이 정부의 가계대출 총량 관리에 맞춰 생애최초 주택구입자의 주담대 한도를 기존 6억 원에서 3억 원으로 축소하는 초강수를 둔 이후 대출 문턱 높이기가 극에 달하고 있다.

가장 치명적인 조치는 주요 시중은행들의 모기지신용보험(MCI·MCG) 가입 일시 중단이다. 모기지 보험이 막히면 소액 임차보증금을 뺀 금액(이른바 '방공제')만 대출이 가능해져 실수요자들이 체감하는 실질 대출 한도는 추가로 수천만 원가량 깎이게 된다. 여기에 일부 은행들은 대출 모집법인을 통한 신규 접수를 중단했고, 포용금융 차원에서 제공하던 우대금리를 전격 축소해 주담대 최고 금리가 연 7%대 중반까지 치솟았다.

갑작스러운 규제 강화로 현장의 비명은 커지고 있다. 주담대 우대 한도(LTV 70%)를 적용받아 서울 외곽의 10억 원 상당 아파트를 분양받거나 매수하려던 생애 최초 주택 구입자의 경우, 대출 한도가 3억 원으로 묶이면서 당초 예상했던 자기 자본 부담이 4억 원에서 7억 원으로 급증했다. 신용대출 한도 역시 주요 은행들이 최대 1억 원으로 묶어둔 터라, 매수자들은 계약을 날리지 않기 위해 고금리를 감수하고 다른 대출 경로를 알아보는 등 극심한 자금난에 내몰리고 있다.

‘대출 의존도 50% 돌파’ 서울 외곽 지역, 직격탄 맞나

부동산 업계에서는 이번 대출 규제의 파급 효과가 서울 강남권보다는 대출 의존도가 절대적으로 높았던 수도권 외곽 및 중저가 밀집 지역(노원·도봉·강북 등 일명 '노도강')에 집중될 것으로 보고 있다.

법원 등기정보광장에 따르면 서울 외곽지역의 집합건물 대출지수(매매가 대비 근저당권 설정 비율)는 노원구(59.3), 금천구(58.15), 구로구(56.34), 도봉구(55.18) 등 일제히 50%를 상회했다. 소유권이전등기 거래가액 대비 채권최고액 비율 역시 중랑구(59.52%), 금천구(57.63%), 노원구(56.53%) 등이 압도적으로 높아, 이들 지역의 매수세가 대출 규제에 얼마나 취약한지를 여실히 보여준다.

이에 대해 부동산 전문가들은 다음과 같이 분석했다.

비아파트 시장 쏠림 우려: 서울에서 주담대를 최대 한도로 활용해 진입하던 외곽지역의 가격 상승세와 거래는 깐깐해진 대출 환경 탓에 크게 위축될 수 있다. 다만 대출 규제의 영향으로 거래가 막힌 수요가 5억 원 이하 초저가 아파트나 연립·다세대 등 비아파트 임대시장으로 우회할 가능성이 존재한다.

외곽 지역 거래량 감소 불가피: 대출 규제의 직접적인 영향권에서 비교적 벗어나 있는 강남권을 제외하면, 노도강 등 서울 외곽 지역의 거래량 감소는 피하기 어려울 것으로 보인다.

단기 위축 속 가격 하락은 제한적: 대출 의존형 매수가 많았던 6억~9억 원대 수도권 외곽 중저가 아파트 시장은 실수요자들의 진입 장벽이 높아지며 단기적인 거래 위축과 가격 조정이 나타날 수 있다. 그러나 대출 규제 강화와 금리 상승 압박에도 불구하고, 현재 시장은 수요와 공급의 균형이 깨진 공급 부족 상태이기 때문에 장기적이고 큰 폭의 가격 하락이 발생하기는 힘들 것이다.

“청년층 한도만 완화?”… 선거 의식한 엇박자 정책 우려도

가계부채 억제를 위해 전 금융권이 대출 빗장을 걸어 잠그는 상황에서, 정부가 청년 실수요자에 한해 주택담보대출 규제를 일부 완화하는 방안을 조율 중인 것으로 알려져 정책 일관성을 둘러싼 논란이 확산되고 있다.

정부 관계자는 최근 브리핑을 통해 "청년들이 6억 원이라는 대출 한도 규제에 묶여 내 집 마련 기회를 잃는 문제에 대해 정부 내부에서도 심도 있는 찬반 논의가 진행 중"이라며 청년층의 미래 소득 증가 가능성을 반영해 대출 한도를 늘려주는 방안을 시사했다. 현재 서울 아파트 중위가격이 12억 5,500만 원에 달하는 만큼 자산 형성기가 짧은 청년층에 현실적인 활로를 열어주겠다는 취지다.

그러나 학계와 업계 전문가들 사이에서는 우려와 기대가 교차하며 의견이 팽팽하게 엇갈리고 있다.

일부 전문가는 "시장의 한쪽에서는 수요를 억제하고 다른 쪽에서는 대출을 풀어 수요를 자극하는 전형적인 정책 엇박자"라며 "선거 결과를 다분히 의식한 정치적 셈법이 가미되어 결국 정책의 형평성 논란과 시장 왜곡을 불러올 수 있다"고 경고했다. 또 다른 전문가 역시 "그간 정부가 유지해 온 대출 규제 기조와 상충하는 방향"이라며 "실수요 지원이라는 명목 하에 대출 여력이 확대되면 매수 수요가 예상보다 빠르게 늘어나 서울 집값의 불안 요인으로 작용할 가능성이 크다"고 우려했다.

반면, 청년층만을 대상으로 한 제한적인 완화인 만큼 시장 전체에 미치는 영향은 크지 않을 것이라는 시각도 존재한다. 금융권의 한 전문가는 "대출 한도 완화가 청년층에 한정된 것이고 청년층은 여유자금이 많은 세대가 아니다"라며 "정해진 지역 내에서 매수하는 경향이 짙은 만큼 서울 집값이 크게 불안해질 가능성은 제한적일 것"이라고 분석했다.

AI부동산경제신문 | 편집부

이진형 기자

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